9월 재산세 고지서가 나오는 때입니다.
검색해 보면 어느 글이나 이렇게 적혀 있습니다.
"공시가격이 올라도 작년 세액의 105%까지만 오릅니다."
지금은 맞지 않는 말입니다. 주택은 2024년에 이 제도에서 빠졌습니다.
조문이 이렇게 바뀌었습니다
지방세법 제122조(세 부담의 상한)는 지금 이렇게 되어 있습니다.
해당 재산에 대한 재산세의 산출세액이 ... 직전 연도의 ... 재산세액 상당액의 100분의 150을 초과하는 경우에는 ... 다만, 주택의 경우에는 적용하지 아니한다. 1. 삭제 <2023. 3. 14.> 2. 삭제 <2023. 3. 14.> 3. 삭제 <2023. 3. 14.>
삭제된 1·2·3호가 바로 그 105% · 110% · 130%였습니다.
| 공시가격 | 예전 상한 |
|---|---|
| 3억 이하 | 105% |
| 3억~6억 | 110% |
| 6억 초과 | 130% |
이 표는 이제 주택에 쓰지 않습니다. 부칙 제1조 제2호가 시행일을 2024년 1월 1일로 못박았습니다.
토지와 건축물에는 150% 상한이 그대로 있습니다. 주택만 빠졌습니다.
대신 과세표준상한이 생겼습니다
없어지기만 한 게 아닙니다. 제110조 제3항에 다른 장치가 들어왔습니다.
막는 대상이 바뀌었습니다.
예전 세액을 막았습니다. 계산 다 하고 나서 깎는 방식 지금 과세표준을 막습니다. 계산의 출발점을 눌러 버리는 방식
식은 이렇습니다.
과세표준상한액 = 작년 공시가격 × 올해 공정시장가액비율
+ (올해 공시가격 × 올해 비율 × 5%)
올해 과세표준이 이 금액보다 크면, 이 금액을 과세표준으로 씁니다.
5%라는 숫자는 법이 아니라 시행령에 있습니다. 지방세법 시행령 제109조의2 제2항이 "100분의 5"로 정해 두었습니다. 법은 0~5% 범위만 정하고 나머지를 시행령에 맡겼습니다.
여기서 많이 틀립니다
식을 다시 보세요.
작년 공시가격 × 올해 공정시장가액비율
^^^^
작년 비율이 아니라 올해 비율입니다.
시행령 제109조의2 제1항이 "과세기준일 현재 해당 주택에 대한 공정시장가액비율"이라고 적어 두었습니다. 과세기준일은 6월 1일, 그러니까 올해 비율입니다.
작년 과세표준을 그대로 가져오는 게 아니라, 작년 공시가격을 올해 기준으로 다시 계산하는 것입니다. 헷갈리기 쉬운 지점입니다.
얼마나 차이 나는지
1세대 1주택이 작년 3억에서 올해 4억이 됐다고 해보겠습니다. 2026년 공정시장가액비율은 3억~6억 구간이 44%입니다.
상한이 없다면
과세표준 = 4억 × 44% = 176,000,000원
과세표준상한을 적용하면
상한액 = 3억 × 44% + (4억 × 44% × 5%)
= 132,000,000 + 8,800,000
= 140,800,000원
176,000,000원보다 작으니 140,800,000원이 과세표준이 됩니다.
세액은 이렇게 갈립니다.
| 구분 | 과세표준 | 한 해 세액 |
|---|---|---|
| 상한 없음 | 176,000,000원 | 452,800원 |
| 과세표준상한 적용 | 140,800,000원 | 330,080원 |
| 차이 | 122,720원 |
12만 원이 넘습니다. 도시지역분과 지방교육세까지 다 포함한 금액입니다.
왜 이게 중요한가
계산기 값과 고지서가 다른 이유가 대개 여기 있습니다.
공시가격만 넣고 계산하면 상한 없는 값이 나옵니다. 실제 고지서는 그보다 낮습니다. 공시가격이 많이 오른 집일수록 차이가 커집니다.
반대로 공시가격이 별로 안 올랐으면 상한에 안 걸립니다. 그때는 계산기 값과 고지서가 비슷하게 나옵니다.
내 집이 어느 쪽인지는 작년 공시가격을 넣어봐야 압니다.
직접 계산해 보세요
공시가격과 작년 공시가격을 넣으면 과세표준상한까지 반영해서 계산합니다. 작년 값을 모르면 비워 두셔도 됩니다.
https://gyesangiapp.com/property-tax/
공시가격은 부동산공시가격알리미(realtyprice.kr)에서 주소로 조회할 수 있습니다. 작년 것도 같이 나옵니다.
정리
주택 세부담상한 2024. 1. 1. 부터 적용 안 함 (105/110/130% 폐지) 토지·건축물 150% 상한 그대로 대신 생긴 것 과세표준상한 (지방세법 제110조 제3항) 막는 대상 세액이 아니라 과세표준 상한율 5% (시행령 제109조의2 제2항) 함정 작년 비율이 아니라 '올해' 비율을 곱함
아직도 105%로 설명하는 글이 많습니다. 두 해 전에 없어진 제도입니다. 고지서를 받고 계산이 안 맞는다면 이것 때문일 수 있습니다.
정확한 금액은 위택스나 관할 시군구에서 확인하세요.
근거
| 근거 | 내용 |
|---|---|
| 지방세법 제122조 | 주택 제외 단서, 1~3호 삭제 |
| 지방세법 제110조 제3항 | 과세표준상한액 계산식 (신설 2023. 3. 14.) |
| 부칙 제1조 제2호 | 제110조 제3항·제122조 시행일 2024. 1. 1. |
| 시행령 제109조의2 제1항 | 직전 연도 과세표준 상당액의 정의 |
| 시행령 제109조의2 제2항 | 과세표준상한율 100분의 5 |
| 시행령 제109조 | 2026년 공정시장가액비율 (1주택 43·44·45%) |