종합부동산세는 1세대 1주택자에게 유리합니다. 기본공제가 크고, 고령자·장기보유 세액공제도 1주택자만 받습니다.
그래서 집이 두 채가 되면 걱정하십니다. 특히 본인 뜻과 무관하게 두 채가 된 경우요.
법에 예외가 넷 있습니다. 집이 두 채여도 1세대 1주택으로 봅니다.
네 가지 경우
종합부동산세법 제8조 제4항입니다.
| 경우 | |
|---|---|
| 1 | 1주택과 다른 주택의 부속토지를 함께 소유 |
| 2 | 일시적 2주택 — 양도 전에 대체취득해서 잠시 두 채 |
| 3 | 1주택과 상속주택 |
| 4 | 1주택과 지방 저가주택 |
이 중 2·3·4번은 신청해야 적용됩니다. 자동이 아닙니다.
상속주택 — "5년"만 아는 분이 많습니다
가장 오해가 많은 부분입니다.
시행령 제4조의2 제2항은 셋 중 하나만 해당하면 된다고 적습니다.
| 요건 | |
|---|---|
| 1 | 과세기준일 현재 상속개시일부터 5년이 지나지 않은 주택 |
| 2 | 지분율이 40% 이하인 주택 |
| 3 | 지분에 해당하는 공시가격이 6억원 이하 (수도권 밖 3억원) |
"또는"입니다. 셋 다 갖출 필요가 없습니다.
그래서 이렇게 됩니다.
- 형제 셋이 나눠 받았다면 각자 지분이 33%입니다 → 2번 해당, 기간 제한 없이 계속 제외
- 지분이 커도 그 지분의 공시가격이 6억 이하라면 → 3번 해당, 계속 제외
- 둘 다 아니면 → 5년까지만
5년이 지났다고 자동으로 중과되는 게 아닙니다. 본인 지분부터 확인해 보세요.
조합원입주권이나 분양권을 상속받아 완공 후 취득한 신축주택도 포함됩니다.
지방 저가주택 — 두 조건을 다 갖춰야
상속주택과 달리 여기는 모두 충족해야 합니다.
| 요건 | |
|---|---|
| 1 | 공시가격 4억원 이하 |
| 2 | 아래 지역에 있을 것 |
지역 요건은 이렇습니다.
- 수도권 밖의 지역 중 광역시와 특별자치시가 아닌 곳
- 수도권 밖의 광역시에 소속된 군
- 세종시의 읍·면
- 서울을 제외한 수도권 중 인구감소지역이면서 접경지역
시골집이나 부모님 댁을 물려받아 갖고 계신 경우가 여기에 해당할 수 있습니다. 공시가격 4억 이하가 관건입니다.
일시적 2주택 — 갈아타는 중이라면
집을 팔기 전에 새 집을 먼저 산 경우입니다.
파는 것과 사는 것의 순서가 맞지 않아 잠시 두 채가 되는 상황인데, 이때도 1세대 1주택으로 봅니다.
세부 기간 요건은 시행령에 정해져 있으니 신청 전에 확인하셔야 합니다.
신청은 9월 16일부터 30일까지
여기가 핵심입니다. 제8조 제5항입니다.
일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 — 이 셋은 신청해야 합니다. 가만히 있으면 그냥 2주택자로 계산됩니다.
이 보름을 놓치면 그해는 끝입니다. 다음 해 9월을 기다려야 합니다.
한 가지 다행인 점은, 시행령에 이렇게 적혀 있습니다.
한 번 신청하면 상황이 그대로인 한 매년 다시 안 해도 됩니다.
부속토지(제1호)는 신청 대상이 아닙니다.
같은 기간에 두 가지가 더 있습니다
9월 16~30일은 종부세에서 바쁜 보름입니다.
| 신청 | 대상 |
|---|---|
| 1세대 1주택 특례 | 일시적 2주택 · 상속주택 · 지방 저가주택 |
| 부부 공동명의 특례 | 공동명의 1주택자 |
| 합산배제 신고 | 임대주택 · 사원용주택 등 |
재산세 2기분 납부기간과도 같습니다. 고지서 받으실 때 함께 챙기세요.
정리
원칙 집이 두 채면 1세대 1주택 특례를 못 받습니다
예외 넷 부속토지 / 일시적 2주택 / 상속주택 / 지방 저가주택
상속주택 셋 중 하나만 해당하면 됩니다 (또는 조건)
상속 5년 이내 · 지분 40% 이하 · 지분 공시가 6억 이하(비수도권 3억)
지분이 작으면 5년이 지나도 계속 제외
지방저가주택 둘 다 충족 (그리고 조건)
공시가 4억 이하 + 지정된 지역
신청 9월 16~30일. 부속토지 빼고 셋은 신청해야 적용
한 번 하면 변동 없는 한 다음 해부터 생략 가능
상속으로 2주택이 되신 분들이 5년만 세고 계신 경우가 많습니다. 지분율과 공시가격을 먼저 확인해 보세요.
실제 적용은 개별 사정에 따라 달라집니다. 신청 전에 홈택스나 관할 세무서에서 확인하시기 바랍니다.
근거
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 종합부동산세법 제8조 제4항 | 1세대 1주택자로 보는 네 가지 |
| 같은 조 제5항 | 제2호~제4호는 9월 16~30일 신청 |
| 시행령 제4조의2 제2항 | 상속주택 요건 (5년 · 지분 40% · 6억) |
| 시행령 제4조의2 제3항 | 지방 저가주택 요건 (4억 · 지역) |
| 시행령 제4조의2 제5항 | 다음 연도부터 신청 생략 가능 |
| 종합부동산세법 제8조 제3항 | 합산배제 보유현황 신고 |
종부세를 계산해 보세요
공시가격과 나이·보유기간을 넣으면 나옵니다. 부부 공동명의 유불리도 함께 보여줍니다.