종부세는 6월 1일에 가진 것으로 계산합니다. 종합부동산세법 제3조가 과세기준일을 재산세와 같게 두고 있고, 재산세 기준일이 6월 1일입니다.
그래서 이렇게 생각하기 쉽습니다.
"6월 1일에 임대사업자 등록이 안 돼 있었으니 올해는 늦었다."
아닙니다. 9월 30일까지 등록하면 올해분부터 빠집니다.
법이 예외를 두고 있습니다
합산배제 임대주택을 규정한 시행령 제3조 제1항의 마지막 문장입니다.
「보유현황 신고기간 종료일」이 9월 30일입니다.
조건은 하나입니다. 과세기준일(6월 1일)에 이미 임대를 하고 있어야 합니다. 임대는 하고 있었는데 사업자등록만 늦은 경우를 구제해 주는 것입니다.
6월 1일에 임대를 시작하지도 않았다면 이 예외는 적용되지 않습니다.
합산배제가 뭔지부터
종부세는 가진 주택의 공시가격을 합산해서 매깁니다. 그런데 법이 합산에서 아예 빼주는 주택이 있습니다.
두 갈래입니다.
| 호 | 대상 |
|---|---|
| 1호 | 민간임대주택, 공공임대주택, 다가구 임대주택 |
| 2호 | 사원용 주택·기숙사, 미분양주택, 가정어린이집용 주택 등 |
세금이 줄어드는 게 아니라 주택 수에서 빠지는 것입니다. 3주택이 2주택이 되면 세율 구간이 통째로 내려갑니다.
가정어린이집용 주택이 여기 들어 있다는 걸 모르는 분이 많습니다.
신고는 의무입니다
법의 표현을 보시면 성격이 드러납니다.
「신고할 수 있다」가 아니라 「신고하여야 한다」 입니다. 요건을 갖췄어도 신고를 안 하면 합산배제를 받지 못합니다.
기간은 9월 16일부터 30일까지, 15일뿐입니다.
한 번 하면 매년 안 해도 됩니다
여기가 실무에서 가장 많이 묻는 부분입니다.
작년에 신고하셨고 바뀐 게 없다면 올해는 안 하셔도 됩니다.
바뀐 게 있으면 해야 합니다. 임대주택을 팔았거나, 새로 늘렸거나, 임대 조건이 달라졌다면 그 해에 다시 신고합니다.
같은 기간에 창구가 하나 더 있습니다
9월 16일~30일에 하는 일이 두 가지인데, 서로 다른 절차입니다.
| 근거 | 표현 | 대상 | |
|---|---|---|---|
| 합산배제 신고 | 제8조 제3항 | 신고하여야 한다 | 임대주택·사원용주택 등 |
| 1세대 1주택 특례 신청 | 제8조 제5항 | 신청하여야 한다 | 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 |
특례 쪽 대상은 이렇습니다 (제8조 제4항).
- 1주택을 팔기 전에 다른 집을 사서 일시적 2주택이 된 경우
- 1주택과 상속주택을 함께 가진 경우
- 1주택과 지방 저가주택을 함께 가진 경우
둘 다 9월 16일~30일이지만 서류가 다릅니다. 임대주택이 있으면서 상속주택도 있다면 둘 다 하셔야 합니다.
다가구주택은 함정이 있습니다
다가구주택을 가지고 계시다면 이 조항을 보셔야 합니다.
평소에는 다가구 한 채가 1주택입니다. 그런데 합산배제 임대주택으로 신고하면 호실마다 1주택으로 셉니다.
합산배제로 빠지는 이득과, 주택 수가 늘어 1세대 1주택 판정에서 밀리는 손해를 같이 봐야 합니다. 다가구 한 채만 가진 분이라면 신고가 오히려 불리할 수 있습니다.
일정
| 날짜 | 할 일 |
|---|---|
| 6월 1일 | 과세기준일 — 이날 가진 것으로 계산 |
| 9월 16~30일 | 합산배제 신고 · 1세대 1주택 특례 신청 |
| 11월 하순 | 고지서 발송 (납부기간 개시 5일 전까지) |
| 12월 1~15일 | 납부 |
납부기간은 종합부동산세법 제16조 제1항에 12월 1일부터 15일까지로 정해져 있습니다.
얼마 나오는지 먼저 보시려면
공시가격과 보유 주택 수를 넣으면 나옵니다. 1세대 1주택 기본공제 12억, 고령자·장기보유 세액공제, 재산세 공제까지 반영합니다.
https://gyesangiapp.com/comprehensive-tax/
정리
- 6월 1일에 임대는 하고 있었는데 사업자등록만 늦었다면, 9월 30일까지 등록하면 올해분부터 합산배제됩니다
- 합산배제는 신고 의무입니다. 요건만 갖춰서는 안 빠집니다
- 작년에 신고했고 변동이 없으면 올해는 안 해도 됩니다
- 합산배제(임대주택 등)와 1세대 1주택 특례(상속·일시적 2주택·지방 저가주택)는 기간은 같고 절차는 다릅니다
- 다가구를 합산배제 신고하면 호실마다 1주택이 됩니다. 득실을 따져 보세요
세부 요건(임대 기간, 가격, 규모)은 시행령에 따로 정해져 있습니다. 정확한 내용은 홈택스나 관할 세무서에서 확인하세요.