집을 사면서 받은 주택담보대출, 그 이자도 연말정산에서 소득공제가 됩니다. 그래서 "주담대 있으면 세금 돌려받는다"는 말이 도는데, 아무 대출이나 되는 것도 아니고, 똑같이 이자를 내도 공제한도가 800만원에서 2000만원까지 크게 갈립니다. 갈리는 기준은 '금리 방식'과 '상환 방식'입니다.
이걸 '장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제'라고 합니다.
먼저 — 누가 받나 (무주택자만? 1주택도 됩니다)
흔히 "무주택자만 되는 것 아니냐"고 생각하지만, 1주택 세대주도 됩니다. 세 가지를 봅니다.
- 근로소득자 (사업소득만 있으면 이 공제는 대상 아님)
- 무주택 또는 1주택 보유 세대의 세대주 (세대주가 안 받으면 세대원 중 근로소득자)
- 취득 당시 주택 기준시가 6억원 이하 (2024년에 5억원에서 6억원으로 상향됐습니다)
즉 2주택 이상이면 안 되고, 집값(기준시가)이 취득 시점에 6억원을 넘으면 안 됩니다. '무주택'만의 혜택이 아니라 1주택 실수요자까지 품는 공제입니다.
근로소득이 있는 거주자로서 주택을 소유하지 아니하거나 1주택을 보유한 세대의 세대주가 취득 당시 주택의 기준시가가 6억원 이하인 주택을 취득하기 위하여 그 주택에 저당권을 설정하고 금융회사등으로부터 차입한 장기주택저당차입금의 이자를 지급하였을 때에는 그 이자 상환액을 근로소득금액에서 공제한다.
— 소득세법 제52조 제5항 (장기주택저당차입금 이자상환액 공제)
핵심 — 공제한도가 800만원 ~ 2000만원으로 갈립니다
똑같이 15년 넘게 갚는 대출이라도, 고정금리인지 · 비거치식(처음부터 원금도 같이 갚는지) 에 따라 한도가 크게 달라집니다.
| 상환기간 | 금리·상환 방식 | 이자 공제한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리 + 비거치식 분할상환 | 연 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 | 연 1,800만원 |
| 15년 이상 | 그 외 (변동금리·거치식 등) | 연 800만원 |
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 | 연 600만원 |
- 비거치식 = 처음부터 원금과 이자를 함께 갚는 방식 (거치식 = 초기엔 이자만)
- 같은 조건이라도 고정금리 + 비거치식을 함께 맞추면 한도가 2,000만원으로 가장 큽니다.
대출 받을 때 '고정금리·비거치식'을 선택하면 이자 부담은 조금 늘 수 있어도, 연말정산 공제한도는 크게 열립니다. 이 점을 대출 실행 전에 알아두면 선택이 달라집니다.
오해 — '2000만원 공제 = 2000만원 환급'이 아닙니다
여기가 늘 헷갈리는 지점입니다. 이 공제는 소득공제이지 세액공제가 아닙니다.
- 세액공제: 세금에서 직접 빼줌
- 소득공제: 세금을 매기는 소득을 줄여줌 → 줄어든 소득에 내 세율을 곱한 만큼만 환급
즉 이자 800만원을 공제받아도, 실제로 덜 내는 세금은 800만원 × 본인 세율입니다.
| 과세표준 구간 세율 | 800만원 공제 시 실제 절세 |
|---|---|
| 6% | 약 48만원 |
| 15% | 약 120만원 |
| 24% | 약 192만원 |
소득이 높아 세율이 높을수록 절세액이 커지는 구조입니다. (지방소득세 10%가 더 붙어 실제로는 조금 더 됩니다.)
챙길 조건 몇 가지
- 주택 취득과 대출 시점: 소유권 이전·보존 등기일부터 3개월 이내에 받은 대출이어야 합니다.
- 명의 일치: 주택 소유자 = 대출 명의자 = 공제받는 본인 이어야 합니다.
- 한도는 합산: 위 이자 공제한도는 주택청약저축 소득공제, 주택임차차입금(전세대출) 원리금상환액 공제와 합쳐서 적용되는 한도입니다. 여러 개를 함께 받으면 합계로 한도를 봅니다.
세부 요건(고정금리·비거치식의 정확한 정의 등)은 시행령에 따르며, 실제 적용은 국세청 연말정산 간소화 자료와 대출 실행 서류로 확인하는 것이 우선입니다.
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이자 공제 하나로 환급이 정해지지 않습니다. 근로소득공제·인적공제·다른 공제까지 합쳐야 대략의 결정세액이 나옵니다.
12월에 함께 챙길 항목(카드 공제·연금저축·청약저축 등)은 기한 캘린더로 확인하세요.
정리
- 대상: 근로소득자 + 무주택 또는 1주택 세대주 + 취득 당시 기준시가 6억원 이하 (소득세법 제52조)
- 1주택자도 됩니다. 2주택 이상·기준시가 6억 초과면 제외
- 공제한도가 상환방식으로 갈림 — 15년↑ 고정금리+비거치식 = 2,000만원, 고정 또는 비거치 = 1,800만원, 그 외 = 800만원, 10년↑ = 600만원
- 소득공제라 실제 환급은 공제액 × 본인 세율 — '한도만큼 환급' 아님
- 등기일부터 3개월 이내 차입, 주택·대출·본인 명의 일치
- 한도는 청약저축·전세대출 공제와 합산
숫자는 국세청 자료와 은행 대출 서류가 우선입니다. 개인별 소득·세율에 따라 실제 절세액이 달라지니 계산기 결과는 참고용으로 보세요.