집 한 채 팔 때 양도소득세를 걱정하는 분 많습니다. 그런데 1세대가 1주택만 가지고 있고 요건을 갖추면, 양도가 12억원까지는 양도세가 0원입니다. 대부분의 실수요 1주택자는 여기에 해당합니다. 핵심은 2년 보유(경우에 따라 2년 거주)입니다.
기본 원칙 — 1세대 1주택, 12억까지 비과세
1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택(양도 당시 실지거래가액 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외)의 양도로 발생하는 소득은 비과세한다.
— 소득세법 제89조 제1항 제3호
- 1세대(본인+배우자+생계를 같이하는 가족)가 1주택만 보유하고,
- 양도가액 12억원까지는 양도세가 비과세입니다.
- 12억원을 넘는 고가주택은 초과분에 대해서만 과세합니다(전액 과세 아님, 뒤에서 설명).
비과세를 받으려면 보유(경우에 따라 거주) 기간을 채워야 합니다.
해당 주택의 보유기간이 2년 이상인 것[취득 당시 조정대상지역에 있는 주택의 경우에는 보유기간이 2년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]
— 소득세법 시행령 제154조 제1항
| 경우 | 요건 |
|---|---|
| 일반 지역 주택 | 2년 이상 보유 |
| 취득 당시 조정대상지역 주택 | 2년 보유 + 2년 이상 거주 |
가장 큰 함정: 조정대상지역 여부는 ‘취득 당시’ 기준입니다.
- 지금은 조정대상지역이 대부분 해제됐지만, 과거 조정지역일 때 산 집은 지금 팔아도 2년 거주 요건이 그대로 붙습니다.
- 반대로 취득 시 비조정지역이었으면, 이후 조정지역이 돼도 거주요건 없이 2년 보유만 하면 됩니다.
12억 초과 고가주택 — ‘초과분만’ 과세
집값이 12억을 넘어도 전부 과세되는 게 아닙니다.
- 양도차익 중 12억을 초과하는 비율만큼만 과세 대상이 됩니다.
- 예) 양도가 15억이면, 대략 (15억−12억)/15억 = 20% 에 해당하는 양도차익만 과세.
- 여기에 장기보유특별공제(1세대 1주택은 보유·거주 기간에 따라 최대 80%)까지 적용돼, 실제 세금은 크게 줄어듭니다.
즉 12억 초과라도 “조금만” 과세되는 구조입니다.
2주택이어도 비과세되는 경우 — 일시적 2주택 등
“잠깐 2주택”이 된 경우엔 특례로 비과세를 유지할 수 있습니다.
- 일시적 2주택: 이사하려고 새 집을 샀는데 옛 집이 안 팔린 경우 — 정해진 기간 내 종전 주택을 팔면 비과세.
- 상속·동거봉양(부모 합가)·혼인으로 2주택이 된 경우도 특례가 있습니다. (소득세법 시행령 §155 등)
각 특례는 기간·요건이 까다로우니, 2주택 상태에서 파실 때는 반드시 요건을 확인해야 합니다.
주의 — 분양권·입주권도 ‘주택 수’
- 2021년부터 분양권도 주택 수에 포함됩니다. “우리는 1주택”이라 생각해도 분양권이 있으면 1세대 1주택이 아닐 수 있습니다.
- 오피스텔도 주거용으로 쓰면 주택으로 봅니다.
내가 정말 ‘1세대 1주택’인지부터 정확히 따져야 합니다.
양도세 대략 가늠해 보기
비과세가 안 되거나 12억 초과라면 세금이 얼마나 될지 미리 계산해 보세요.
[종합소득세·양도소득세 계산기] →https://gyesangiapp.com/income-tax/
양도·신고 기한은 캘린더로 확인하세요
[세금·급여 기한 캘린더] →https://gyesangiapp.com/calendar/
정리
- 1세대 1주택은 양도가 12억원까지 비과세 (소득세법 제89조)
- 요건: 2년 이상 보유 (취득 당시 조정대상지역이면 2년 거주까지) — 시행령 제154조
- 조정지역 여부는 ‘취득 당시’ 기준 — 지금 해제됐어도 과거 취득분은 거주요건 유지
- 12억 초과 고가주택은 초과분만 과세 + 장기보유특별공제(최대 80%)
- 일시적 2주택·상속·혼인 등 특례 있음, 분양권·주거용 오피스텔도 주택 수 포함
세법은 개별 사정에 따라 크게 달라집니다. 실제 양도 전 세무 전문가 상담을 권하며, 계산기 결과는 참고용으로 보세요.
#양도소득세 #1세대1주택 #양도세비과세 #부동산세금 #12억비과세 #조정대상지역 #일시적2주택 #부동산정보 #절세 #세금꿀팁