집을 한 채 더 사려고 알아보면 이 말을 듣습니다.
"다주택자는 취득세가 8%예요."
맞는 말인데 절반만 맞습니다. 같은 두 번째 집이라도 어디에 있느냐에 따라 1%일 수도, 8%일 수도 있습니다.
5억짜리 집으로 계산하면 550만원과 4,200만원의 차이입니다.
실제로 얼마나 갈리나
취득가액 5억, 전용면적 85㎡ 이하 기준입니다.
| 구분 | 세율 | 취득세 + 지방교육세 |
|---|---|---|
| 1주택 | 1% | 5,500,000원 |
| 2주택 · 비조정대상지역 | 1% | 5,500,000원 |
| 2주택 · 조정대상지역 | 8% | 42,000,000원 |
| 3주택 · 비조정대상지역 | 8% | 42,000,000원 |
| 3주택 · 조정대상지역 | 12% | 62,000,000원 |
| 4주택 이상 | 12% | 62,000,000원 |
두 번째 집이 비조정대상지역이면 1주택과 똑같습니다.
세율만 보면 1%에서 8%로 여덟 배, 실제 납부액으로는 7.6배 차이입니다. 집값의 8%면 5억 기준 4천만원입니다. 계약 전에 반드시 확인하셔야 할 숫자입니다.
조정대상지역이 갈림길입니다
표를 다시 보시면 규칙이 단순합니다.
- 두 번째 집: 조정대상지역이면 8%, 아니면 1%
- 세 번째 집: 조정대상지역이면 12%, 아니면 8%
- 네 번째부터: 지역과 무관하게 12%
즉 두 번째 집에서만 지역이 전부를 가릅니다. 세 번째부터는 비조정이어도 중과가 시작됩니다.
조정대상지역은 국토교통부가 공고하고 수시로 바뀝니다. 지정되거나 해제되면 그날부터 적용됩니다. 계약 시점의 상태를 확인하셔야 합니다.
주택 수 계산이 함정입니다
"나는 한 채밖에 없는데"라고 생각하셨다면 아래를 확인해 보세요.
주택 수에 들어가는 것
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 입주권
- 2020년 8월 12일 이후 취득한 주거용 오피스텔
- 공동명의 주택 (지분이 있으면 각자 1채로)
- 상속주택 (상속개시일부터 5년간은 제외)
분양권을 들고 계신 분이 집을 사면 두 번째 집이 됩니다. 아직 입주도 안 했는데 주택 수는 이미 하나 차 있는 겁니다.
세대 기준입니다. 본인 명의가 아니어도 같은 세대원이 가진 집은 합산됩니다.
85㎡를 넘으면 농어촌특별세가 붙습니다
전용면적 85㎡ 이하는 농특세가 면제입니다.
| 구분 | 5억 · 85㎡ 이하 | 5억 · 85㎡ 초과 |
|---|---|---|
| 1주택 | 5,500,000원 | 6,500,000원 |
| 3주택 조정 | 62,000,000원 | 67,000,000원 |
1주택은 100만원, 3주택 중과는 500만원이 더 붙습니다. 중과세율일수록 농특세도 함께 커집니다.
우리가 말하는 "34평"은 공급면적이고, 세법이 보는 건 전용면적입니다. 34평 아파트의 전용면적은 보통 84㎡라 이 선 아래입니다.
신고는 60일 안에
취득일부터 60일 이내에 신고하고 납부해야 합니다. 상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월입니다.
넘기면 신고불성실 가산세와 납부지연 가산세가 함께 붙습니다. 등기를 하려면 취득세 영수증이 필요하므로 대개는 놓치지 않지만, 등기를 미루는 경우에는 기한을 넘기기 쉽습니다.
정리
1주택 1% (6억 이하) / 6~9억 구간은 직선 / 9억 초과 3%
2주택 비조정 1% ← 1주택과 같음
2주택 조정 8%
3주택 비조정 8%
3주택 조정 12%
4주택 이상 12% (지역 무관)
지방교육세 취득세율에 딸려 정해짐
농어촌특별세 전용 85㎡ 초과만
주택 수 분양권·입주권·주거용 오피스텔 포함 (2020.8.12 이후 취득분)
세대 기준. 같은 세대원 것도 합산
신고기한 취득일부터 60일 (상속은 6개월)
"다주택은 무조건 8%"가 아닙니다. 두 번째 집까지는 지역이 전부를 가릅니다.
실제 세액은 취득 원인, 조정대상지역 지정 여부, 감면 요건에 따라 달라집니다. 계약 전에 위택스나 관할 시군구에서 확인하시기 바랍니다.
근거
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 지방세법 제11조 제1항 제8호 | 주택 유상취득 세율 |
| 지방세법 제13조의2 | 다주택자·법인 중과세율 |
| 지방세법 시행령 제28조의4 | 주택 수 산정 (분양권·입주권·오피스텔) |
| 지방세법 제20조 | 취득세 신고·납부 기한 60일 |
| 농어촌특별세법 제5조 | 전용 85㎡ 초과분 농특세 |
| 지방세법 제151조 | 지방교육세 |
내 경우를 계산해 보세요
집값과 주택 수, 전용면적만 넣으면 나옵니다. 생애최초 감면도 같이 계산됩니다.