전세 계약을 하면 이렇게들 말합니다.
"잔금 치르고 전입신고랑 확정일자 받으면 끝이에요."
맞습니다. 그런데 언제부터 효력이 생기는지를 모르면 하루 사이에 순위가 밀립니다.
대항력은 다음 날부터입니다
① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을
마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
— 「주택임대차보호법」 제3조 제1항
"그 다음 날부터"입니다.
9월 3일에 이사하고 전입신고를 마쳤다면, 대항력은 9월 4일 0시에 생깁니다. 9월 3일에는 아직 없습니다.
여기서 문제가 생깁니다. 근저당권은 등기한 그 날 바로 효력이 생깁니다.
| 날짜 | 일어난 일 | 순위 |
|---|---|---|
| 9월 3일 오전 | 임차인 잔금·전입신고 | 아직 효력 없음 |
| 9월 3일 오후 | 집주인이 은행 대출, 근저당 설정 | 은행 1순위 |
| 9월 4일 0시 | 임차인 대항력 발생 | 임차인 2순위 |
같은 날인데 은행이 앞섭니다. 하루가 아니라 몇 시간 차이로 순위가 갈립니다.
그래서 계약서에 「잔금일에 근저당을 설정하지 않는다」는 특약을 넣고, 잔금 다음 날 등기부를 다시 확인하라고 하는 것입니다.
확정일자는 별개입니다
대항력이 있어도 돈을 먼저 받는 것은 아닙니다. 그건 다른 조문입니다.
② 제3조제1항 (…) 의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를
갖춘 임차인은 (…) 경매 또는 (…) 공매를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의
환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을
변제받을 권리가 있다.
— 같은 법 제3조의2 제2항
둘 다 있어야 합니다.
| 갖춘 것 | 생기는 권리 |
|---|---|
| 인도 + 전입신고 | 대항력 — 집이 팔려도 계속 살 수 있음 |
| 위 + 확정일자 | 우선변제권 — 경매 때 순서대로 돈을 받음 |
확정일자만 받고 전입신고를 안 했다면 우선변제권이 없습니다. 반대로 전입신고만 하고 확정일자가 없어도 없습니다.
주의할 점이 하나 더 있습니다.
③ 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른
보증금을 받을 수 없습니다.
— 같은 조 제3항
집을 비워 줘야 돈을 받습니다. 돈을 먼저 받고 나가는 것이 아니라 동시에 이뤄집니다.
보증금이 적으면 먼저 받는 몫이 있습니다
① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여
변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기
전에 제3조제1항의 요건을 갖추어야 한다.
— 같은 법 제8조 제1항
확정일자가 없어도, 순위가 뒤여도 일정액은 먼저 받습니다. 다만 경매신청 등기 전에 인도와 전입신고를 마쳐야 합니다.
한도가 있습니다.
③ (…) 다만, 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을
포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다.
— 같은 조 제3항
집값의 절반이 상한입니다. 대상이 되는 보증금 범위와 실제 금액은 대통령령으로 정해지고 지역마다 다르므로, 이 글에는 적지 않았습니다.
그래서 보증보험은 무엇인가
여기까지가 법이 기본으로 주는 보호입니다. 그 위에 얹는 것이 전세보증금반환보증입니다.
① 공사는 그 목적을 달성하기 위하여 다음 각 호의 업무를 수행한다.
2. 분양보증, 임대보증금보증, 하자보수보증, 전세보증금반환보증,
그 밖에 대통령령으로 정하는 보증업무
— 「주택도시기금법」 제26조 제1항
주택도시보증공사(HUG)가 하는 보증업무 중 하나로 법에 적혀 있습니다.
차이는 이렇습니다.
| 대항력·우선변제권 | 전세보증금반환보증 | |
|---|---|---|
| 근거 | 주택임대차보호법 | 주택도시기금법 + 보증계약 |
| 언제 작동 | 집이 경매로 넘어갈 때 | 집주인이 안 돌려줄 때 |
| 받는 금액 | 배당 순위만큼 | 보증한 금액 |
| 비용 | 없음 | 보증료 |
경매가 나기 전이라도 집주인이 그냥 안 주는 경우가 있습니다. 그때 순위만으로는 해결되지 않습니다. 보증보험이 그 자리를 메웁니다.
가입 요건과 보증료율은 공사 내부 규정이라 자주 바뀝니다. 법에 적힌 것은 「그런 보증업무를 한다」는 사실까지입니다. 구체적인 조건은 HUG에서 확인하셔야 합니다.
순서로 정리하면
계약 전 등기부 확인 (근저당·가압류) ↓ 계약일 계약서 작성 → 확정일자 받기 ↓ 잔금일 잔금 지급 + 이사(인도) + 전입신고 ↓ ← 이 날은 아직 대항력이 없습니다 다음 날 0시 대항력 발생 ↓ 다음 날 등기부 다시 확인
잔금일과 대항력 발생일 사이의 하루가 이 제도의 빈틈입니다. 특약과 재확인으로 메우는 수밖에 없습니다.
집을 살 계획이라면
전세를 알아보다 매수로 돌아서는 경우가 많습니다. 취득세는 생애최초 감면이 붙는지에 따라 크게 달라집니다.
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정리
- 대항력은 인도 + 전입신고를 마친 다음 날부터입니다 (제3조 제1항). 당일이 아닙니다
- 근저당은 등기한 당일 효력이 생깁니다. 잔금일에 집주인이 대출을 받으면 은행이 앞섭니다
- 우선변제권은 대항요건 + 확정일자를 모두 갖춰야 생깁니다 (제3조의2 제2항)
- 보증금을 받으려면 집을 인도해야 합니다(제3조의2 제3항)
- 소액임차인은 경매신청 등기 전에 요건을 갖추면 일정액을 먼저 받습니다. 다만 주택가액의 2분의 1이 상한입니다(제8조)
- 전세보증금반환보증은 주택도시기금법 제26조에 근거한 별개 제도로, 경매가 아니라 집주인이 안 돌려줄 때 작동합니다
소액임차인 기준 금액과 보증 가입 요건은 대통령령·공사 규정으로 정해지므로 계약 전에 확인하시기 바랍니다.