대출 상담을 받으면 이런 말을 듣습니다.
"금리는 4.5%인데, 한도는 6%로 계산해서 나왔습니다."
잘못 들은 게 아닙니다. 금리가 두 개입니다.
이자를 더 내는 게 아닙니다
스트레스 DSR은 이자를 더 받는 제도가 아닙니다. 한도를 계산할 때만 금리를 높여 잡는 제도입니다.
| 쓰는 금리 | |
|---|---|
| 실제로 내는 이자 | 4.5% — 약정 금리 그대로 |
| 은행이 한도를 정할 때 | 6.0% — 약정 금리 + 스트레스 금리 |
나중에 금리가 오르면 갚기 힘들어질 수 있으니, 미리 여유를 두고 한도를 잡는 것입니다.
그래서 한도만 줄고 이자는 그대로입니다. 이 둘을 섞어 설명하는 글이 많아서 헷갈립니다.
스트레스 금리는 이렇게 정해집니다
공식은 간단합니다.
스트레스 금리 = 과거 5년 내 최고 가계대출금리 − 현재 금리
다만 하한 1.5%p, 상한 3.0%p를 둡니다. 매년 5월과 11월에 다시 셉니다.
지금은 하한인 1.5%p가 적용되고 있습니다.
여기에 단계별 적용비율을 곱합니다.
| 단계 | 시기 | 비율 | 대상 |
|---|---|---|---|
| 1단계 | 2024.2~8월 | 25% | 주택담보대출 |
| 2단계 | 2024.9월~ | 50% | 주담대 + 신용대출 |
| 3단계 | 2025.7.1~ | 100% | 주담대 + 신용대출 + 기타대출, 2금융권까지 |
3단계에서는 1.5%p가 그대로 얹힙니다. 4.5% 대출이 한도 계산에서 6.0%가 되는 이유입니다.
그런데 지방은 아직 절반입니다
여기가 잘 안 알려진 부분입니다.
지방 주택담보대출은 3단계 적용이 유예돼 있습니다. 2단계(50%)를 그대로 유지하고 있어서, 가산이 1.5%p가 아니라 0.75%p입니다.
지방 부동산 경기 침체가 길어지고 있고, 지방 주담대가 가계부채 증가에 미치는 영향이 크지 않다는 판단 때문입니다.
이 유예는 2026년 12월 31일까지로 예정돼 있습니다.
얼마나 차이 나나
금리 4.5%, 만기 30년, 은행권(DSR 40%) 기준입니다.
| 연소득 | 수도권 (3단계) | 지방 (2단계) | 차이 |
|---|---|---|---|
| 4,000만원 | 2억 2,238만원 | 2억 4,145만원 | 1,906만원 |
| 5,000만원 | 2억 7,798만원 | 3억 182만원 | 2,383만원 |
| 6,000만원 | 3억 3,358만원 | 3억 6,218만원 | 2,860만원 |
| 7,000만원 | 3억 8,918만원 | 4억 2,254만원 | 3,336만원 |
| 8,000만원 | 4억 4,477만원 | 4억 8,291만원 | 3,813만원 |
| 1억원 | 5억 5,597만원 | 6억 364만원 | 4,766만원 |
같은 소득, 같은 금리, 같은 만기입니다. 집이 어디 있느냐만 다릅니다.
소득이 클수록 차이도 커집니다. 연소득 1억이면 4,766만원입니다.
스트레스 금리가 없었다면
연소득 6,000만원 기준으로 세 경우를 나란히 놓아 보겠습니다.
| 한도 | |
|---|---|
| 스트레스 금리가 없다면 | 3억 9,472만원 |
| 지방 (0.75%p 가산) | 3억 6,218만원 |
| 수도권 (1.5%p 가산) | 3억 3,358만원 |
수도권 기준으로 6,114만원이 스트레스 금리 때문에 깎였습니다.
다시 말하지만 이자를 더 내는 게 아닙니다. 빌릴 수 있는 금액만 줄어든 것입니다.
신용대출이 한도를 크게 깎습니다
DSR은 갚고 있는 모든 대출의 연간 원리금을 더해서 봅니다. 그런데 대출 종류마다 만기를 다르게 잡습니다.
주택담보대출은 실제 만기로 봅니다. 30년이면 30년입니다.
그런데 신용대출은 실제 만기가 길어도 짧게 잡아 계산합니다. 같은 금액을 빌려도 연간 원리금이 훨씬 크게 잡히고, 그만큼 주담대 한도를 많이 먹습니다.
집을 살 계획이 있다면 신용대출을 먼저 정리하는 편이 유리한 이유입니다.
내 한도가 얼마인지 보려면
연소득과 금리, 만기만 넣으면 나옵니다. 수도권과 지방을 바꿔가며 비교할 수 있고, 한도 계산에 쓰인 금리와 실제 상환액을 나눠서 보여 줍니다.
https://gyesangiapp.com/loan-limit/
알아둘 것
DSR 상한은 은행 40%, 2금융권 50%입니다. 연소득 6,000만원이면 은행에서는 연 2,400만원, 월 200만원까지만 원리금으로 쓸 수 있습니다.
이 값대로 대출이 나오지는 않습니다. DSR은 여러 규제 중 하나입니다. 실제 한도는 LTV(집값 대비 비율)·DTI·보증기관 한도까지 함께 보고, 그중 가장 낮은 값으로 정해집니다. 특히 LTV에서 먼저 막히는 경우가 많습니다.
혼합형·주기형은 가산이 더 낮습니다. 위 계산은 변동금리 기준입니다. 금리 고정 기간이 긴 상품일수록 스트레스 금리가 완화된 비율로 붙어 한도가 더 나옵니다.
유예는 끝날 수 있습니다. 지방 주담대 유예는 2026년 12월 31일까지로 예정돼 있습니다. 지방에 집을 살 계획이 있고 한도가 빠듯하다면, 이 기한을 염두에 두시는 편이 좋습니다.
정확한 한도는 거래 은행에서 확인하세요.