"1주택인데 월세 좀 받는다고 세금까지 내야 하나?" 많이들 궁금해하십니다. 결론부터 말하면, 주택 수와 금액에 따라 낼 수도, 안 낼 수도 있습니다.
주택 수부터 따집니다
| 보유 주택 | 월세 | 보증금(간주임대료) |
|---|---|---|
| 1주택 | 원칙 비과세 (예외 아래) | 비과세 |
| 2주택 | 과세 | 원칙 비과세 |
| 3주택 이상 | 과세 | 보증금 합계 3억 초과분 과세 |
부부는 주택 수를 합산합니다. 각자 1채씩이면 2주택입니다.
1주택도 세금 내는 경우
1주택이라고 무조건 비과세가 아닙니다. 두 가지는 과세됩니다.
기준시가 12억원을 초과하는 고가주택의 월세
국외에 있는 주택의 월세
전세(보증금)만 받는 1주택은 금액과 상관없이 비과세입니다. 문제가 되는 건 '고가주택의 월세'와 '해외 주택'입니다.
2천만원이 갈림길입니다
과세 대상이라면, 한 해 임대수입이 2,000만원을 넘느냐로 방식이 갈립니다.
| 연 임대수입 | 과세 방식 |
|---|---|
| 2,000만원 이하 | 분리과세(14%) 또는 종합과세 중 선택 |
| 2,000만원 초과 | 다른 소득과 합쳐 종합과세(6~45%) |
2,000만원 이하라면 대개 14% 분리과세가 유리합니다. 다른 소득과 섞이지 않아 세율이 안 올라가니까요.
분리과세는 이렇게 계산합니다
소득금액 = 임대수입 - 필요경비(50%, 등록임대사업자는 60%)
과세표준 = 소득금액 - 기본공제 200만원(등록임대는 400만원)
※ 기본공제는 임대소득 외 종합소득금액 2,000만원 이하일 때
세액 = 과세표준 × 14%
예: 2주택자가 월세로 연 1,200만원을 받는 경우(미등록)
필요경비 50% 600만원 소득금액 600만원 기본공제 200만원 과세표준 400만원 세액 400만 × 14% = 56만원
연 1,200만원 월세에 세금 56만원입니다. 임대사업자로 등록하면 필요경비 60%·기본공제 400만원이 적용돼 세금이 더 줄거나 0원이 되기도 합니다.
3주택 이상은 '보증금'에도 세금이 붙습니다
3주택 이상이면 월세뿐 아니라 전세·보증금에도 세금이 생깁니다. 이를 간주임대료라 합니다.
보증금 합계에서 3억원을 뺀 금액에 일정 이율(정기예금 이자율,
국세청 고시)을 곱해 임대료로 간주합니다.
다만 소형주택(전용 40㎡ 이하 & 기준시가 2억 이하)은 2026년까지 주택 수와 보증금 계산에서 빼 줍니다. 전세시장 안정을 위한 한시 특례입니다.
세금이 없어도 신고는 하세요
과세 대상이면 수입이 적어 세금이 0원이어도 사업장현황신고·종합소득세 신고 대상이 됩니다. 안 하면 나중에 가산세가 붙을 수 있습니다. 반대로 비과세라면 신고 의무가 없습니다.
종합과세되면 세금이 얼마인지 확인해 보세요
임대수입이 2천만원을 넘거나 종합과세를 택하면 다른 소득과 합쳐 계산됩니다.
https://gyesangiapp.com/income-tax/
정리
1주택 비과세 (단 기준시가 12억↑ 월세·국외주택 월세는 과세) 2주택 월세 과세, 보증금은 원칙 비과세 3주택↑ 월세 + 보증금 간주임대료(합계 3억 초과분) 2천만원 이하 14% 분리과세 / 초과 종합과세 분리과세 필요경비 50%(등록 60%) + 기본공제 200만(등록 400만) 소형주택 40㎡↓·기준시가 2억↓ 간주임대료 제외(2026년까지)
기준시가·전용면적·등록 여부에 따라 실제 세액이 크게 달라집니다. 정확한 내용은 국세청 홈택스나 상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다.
근거
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 소득세법 제12조 | 비과세 (1주택 등) |
| 소득세법 제14조 | 분리과세 선택 (2천만원 이하) |
| 소득세법 제64조의2 | 주택임대소득 분리과세 세액 계산 |
| 소득세법 제25조 | 간주임대료 |