금리가 내렸다는 소식에 갈아타기를 알아보는 분이 많습니다.
그런데 금리차만 보고 갈아타면 오히려 손해를 볼 수 있습니다.
갈아탈 때 한 번 내는 중도상환수수료가 이자절감액보다 크면, 싼 이자로 바꾸고도 결과적으로 돈을 더 쓰게 됩니다.
손익이 갈리는 지점은 금리가 아니라 이 수수료에 있습니다.
갈아타기 이득은 이렇게 계산합니다
공식은 간단합니다.
순이득 = 이자절감액 − 중도상환수수료 − 부대비용
이자절감액은 “지금 금리로 끝까지 냈을 때의 총이자”에서 “갈아탄 금리로 냈을 때의 총이자”를 뺀 값입니다.
여기서 갈아탈 때 드는 돈을 빼야 진짜 이득이 나옵니다.
금리차가 커도, 남은 기간이 짧거나 수수료가 크면 순이득이 마이너스가 될 수 있습니다.
중도상환수수료는 ‘3년’이 핵심입니다
법은 중도상환수수료를 원칙적으로 금지합니다. 다만 예외가 있습니다.
1.다음 각 목의 경우를 제외하고 수수료, 위약금 등 [중략] 금전의 지급을 요구하는 행위
2.대출계약이 성립한 날부터 3년 이내에 상환하는 경우
— 금융소비자 보호에 관한 법률 제20조 제1항 제4호
즉 대출 실행일로부터 3년이 지나면 중도상환수수료를 못 받습니다.
그 전이라면, 남은 기간에 비례해 줄어드는 슬라이딩 방식으로 매깁니다.
수수료 = 남은 원금 × 수수료율 × (3년까지 남은 개월 ÷ 36)
실행 3년째에 가까울수록 수수료가 0에 수렴합니다. 그래서 3년을 며칠 앞두고 있다면,
조금 기다렸다 갈아타는 것만으로 수수료가 사라집니다.
2025년, 수수료가 반값이 됐습니다
2025년 1월 13일부터 이 수수료 자체가 크게 낮아졌습니다. 금소법 감독규정이 바뀌어,
은행이 실제로 입는 손실(실비) 안에서만 수수료를 매기도록 상한이 생겼습니다.
5대 시중은행 주택담보대출 기준으로 평균이 이렇게 내려갔습니다.
| 개편 전 | 개편 후 | |
|---|---|---|
| 고정금리 | 1.4% | 0.65% |
| 변동금리 | 1.2% | 0.65% |
2026년 1월 1일부터는 농협·수협·신협·새마을금고·산림조합 같은 상호금융권까지 같은 방식이 확대됐습니다.
예전 약정서의 높은 수수료율이 지금도 그대로인지, 다시 확인해 볼 값어치가 있습니다.
부대비용을 빼먹으면 안 됩니다
수수료 말고도 갈아탈 때 드는 돈이 있습니다.
- 인지세 — 대출약정 인지세(보통 절반은 은행 부담)
- 근저당 설정비 — 새 은행에 담보를 다시 잡는 법무사 비용
- 감정평가 수수료 — 담보 재감정이 필요한 경우
온라인 갈아타기(대환대출 플랫폼)는 이 중 일부가 면제되거나 은행이 부담하기도 합니다.
그래도 0원은 아니므로, 계산에 넣어야 이득이 부풀려지지 않습니다.
이득인 경우 — 3억, 금리 0.9%p 차이
- 남은 원금 3억 원, 지금 4.8% → 갈아탈 3.9%, 남은 기간 20년
- 대출 실행 2년 경과(3년까지 12개월 남음), 수수료율 0.65%
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 이자절감액 | 34,728,102원 |
| 중도상환수수료 | − 650,000원 |
| 부대비용 | − 600,000원 |
| 순이득 | 약 33,478,102원 |
금리차가 크고 남은 기간이 길어, 수수료를 내고도 3천만 원 넘게 남습니다. 이런 경우는 갈아타는 것이 맞습니다.
손해인 경우 — 같은 금리차라도
- 남은 원금 2억 원, 지금 4.3% → 갈아탈 3.9%, 남은 기간 3년
- 대출 실행 직후, 수수료율 1.2%
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 이자절감액 | 1,282,345원 |
| 중도상환수수료 | − 2,400,000원 |
| 부대비용 | − 500,000원 |
| 순이득 | − 약 1,617,655원 |
남은 기간이 짧아 이자절감이 크지 않은데, 실행 직후라 수수료가 가장 비쌉니다.
갈아타면 오히려 162만 원을 더 씁니다.
그런데 이 대출을 3년 채운 뒤 갈아타면 수수료가 0이 되어, 같은 조건에서 순이득이 +약 78만 원으로 바뀝니다.
숫자를 가른 것은 금리가 아니라 수수료 면제 시점이었습니다.
변동금리로 갈아탈 때 한 가지
지금 낮은 금리가 변동금리라면, 그 금리는 오를 수 있습니다. 위 계산은 갈아탈 금리가 끝까지 유지된다고 본 값입니다. 변동금리로 갈아탄다면, 금리가 오를 여지를 감안해 순이득에 여유를 두고 봐야 합니다.
내 경우를 넣어 보려면
남은 원금·두 금리·남은 기간·대출 실행일·수수료율을 넣으면, 지금 갈아탈 때와 3년을 채우고 갈아탈 때의
순이득을 나란히 보여 줍니다. 수수료 면제일도 함께 나옵니다.
https://gyesangiapp.com/loan-switch/
새로 받을 수 있는 한도부터 보려면 여기입니다.
https://gyesangiapp.com/loan-limit/
정리
- 갈아타기 손익 = 이자절감 − 중도상환수수료 − 부대비용
- 금리차만 보면 안 됩니다. 수수료가 이자절감을 넘으면 손해입니다
- 중도상환수수료는 대출 실행일부터 3년이 지나면 사라집니다(금소법 제20조)
- 3년 안이면 남은 기간에 비례하는 슬라이딩.
- 3년을 앞두고 있으면 기다리는 게 이득일 수 있습니다
- 2025년 개편으로 주담대 수수료가 평균 0.65%로 내렸습니다.
- 옛 약정서 값을 다시 확인하세요
- 변동금리로 갈아탈 땐 금리가 오를 여지를 감안하세요
수수료율과 부대비용은 약정서와 은행 안내로 확인하시고, 애매하면 갈아타기 전에
지금 은행에 중도상환수수료 정확한 금액을 문의하세요.