주택담보대출을 받을 때 은행이 묻습니다. 원리금균등과 원금균등, 어느 쪽으로 갚으시겠어요?
많은 분이 “총이자가 적은 쪽”을 찾습니다. 답은 원금균등입니다.
그런데 총이자만 보고 고르면, 정작 중요한 것을 놓칩니다.
두 방식은 이렇게 다릅니다
- 원리금균등 — 매달 내는 돈이 처음부터 끝까지 같습니다.
- 초반엔 이자 비중이 크고 뒤로 갈수록 원금 비중이 커집니다.
- 원금균등 — 원금을 기간으로 똑같이 나눠 갚고, 이자는 남은 원금에만 붙습니다.
- 그래서 처음이 가장 많고 갈수록 줄어듭니다.
원금균등은 원금을 처음부터 빨리 깎으니, 이자가 붙는 잔액이 더 빨리 줄어듭니다. 그래서 총이자가 적습니다.
총이자는 원금균등이 적습니다
3억 원, 금리 4.5%, 30년으로 비교해 보겠습니다.
| 원리금균등 | 원금균등 | |
|---|---|---|
| 총이자 | 247,220,135원 | 203,062,500원 |
차이가 약 4,416만 원입니다. 30년을 두고 보면 작지 않은 돈입니다.
여기까지만 보면 원금균등이 분명히 이득입니다.
그런데 초기 부담이 다릅니다
같은 조건에서 매달 내는 돈을 보면 이야기가 달라집니다.
| 원리금균등 | 원금균등 | |
|---|---|---|
| 첫 달 | 1,520,056원 | 1,958,333원 |
| 마지막 달 | 1,520,056원 | 836,458원 |
원금균등은 첫 달에 44만 원가량 더 냅니다. 대출을 갓 받은 시점, 가장 돈이 빠듯할 때 부담이 가장 큽니다.
시간이 지나 여유가 생길 즈음엔 오히려 상환액이 줄어듭니다.
부담의 무게 중심이 정반대입니다.
진짜 함정은 DSR입니다
여기가 총이자 비교가 빠뜨리는 부분입니다.
은행은 얼마를 빌려줄지 정할 때 DSR을 봅니다. 연소득에서 매년 갚는 원리금이 차지하는 비율입니다.
DSR = 연간 원리금 상환액 ÷ 연소득
은행권 상한은 40%입니다. 그런데 DSR은 첫해 상환액으로 봅니다. 원금균등은 첫해가 가장 무겁습니다.
같은 3억, 4.5%, 30년의 첫해 상환액은 이렇습니다.
| 첫해 상환액 | |
|---|---|
| 원리금균등 | 18,240,671원 |
| 원금균등 | 23,293,750원 |
연소득 5,000만 원이라면 DSR 40% 한도는 연 2,000만 원입니다.
- 원리금균등 첫해 1,824만 원 → 한도 안, 3억을 빌릴 수 있습니다
- 원금균등 첫해 2,329만 원 → 한도 초과, 3억을 다 못 빌립니다
즉 같은 소득으로 원금균등을 고르면, 빌릴 수 있는 돈 자체가 줄어듭니다.
총이자가 적은 대신 한도가 깎이는 것입니다. 총이자만 비교하는 글은 이 맞바꿈을 말하지 않습니다.
그럼 무엇을 고를까
정답은 상황에 따라 다릅니다.
- 한도를 최대한 뽑아야 한다면 → 원리금균등. 같은 소득으로 더 많이 빌립니다. 초기 부담도 가볍습니다.
- 한도는 넉넉하고 총이자를 아끼고 싶다면 → 원금균등. 초기만 버티면 이자를 크게 아낍니다.
- 소득이 앞으로 줄 예정(은퇴 등)이라면 → 원금균등. 여유 있을 때 많이 갚고 나중에 부담이 줄어듭니다.
- 초기 현금이 빠듯하다면 → 원리금균등. 매달 같은 금액이라 계획이 서기 쉽습니다.
“총이자가 적으니 원금균등”이라는 한 줄 답이 늘 맞지는 않습니다.
내 조건으로 비교해 보려면
대출 금액·금리·기간을 넣으면 두 방식의 매달 상환액, 총이자, 첫해 부담을 나란히 보여 줍니다.
원금균등이 아끼는 이자도 바로 나옵니다.
https://gyesangiapp.com/repay-method/
빌릴 수 있는 한도부터 보려면 여기입니다.
https://gyesangiapp.com/loan-limit/
정리
- 총이자는 원금균등이 적습니다 — 3억·4.5%·30년이면 약 4,416만 원 차이
- 대신 초기 상환액은 원금균등이 큽니다 — 첫 달 44만 원가량 더 냅니다
- DSR은 첫해 상환액으로 봅니다. 원금균등은 첫해가 무거워 같은 소득으로 덜 빌립니다
- 은행권 DSR 상한 40%, 2금융권 50%. 실제로는 스트레스 금리를 얹어 더 빡빡하게 봅니다
- “총이자가 적으니 원금균등”은 한도가 넉넉할 때만 맞는 말입니다
상환방식은 중도에 바꾸기 어려우니, 대출 실행 전에 한도와 초기 부담을 함께 따져 보시는 게 좋습니다.