부동산을 오래 보유하면 양도세를 깎아 줍니다. 이를 장기보유특별공제(장특공) 라 하는데, 1세대1주택이냐 아니냐에 따라 최대 30%와 80%로 극과 극입니다.
두 개의 표가 있습니다
| 구분 | 공제율 |
|---|---|
| 일반 부동산(상가·토지·다주택) | 보유 3년~ 연 2%, 최대 30%(15년) |
| 1세대1주택(비과세 요건 충족) | 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%(각 10년) |
같은 10년을 보유해도, 일반은 20% 공제, 1세대1주택은 (거주까지 채우면) 80% 공제입니다. 차이가 네 배입니다.
1세대1주택 80%의 조건 — '거주'가 핵심
1세대1주택 80%표는 보유와 거주를 각각 셉니다.
보유 10년 × 4% = 40% 거주 10년 × 4% = 40% 합계 = 80%
여기서 함정은 거주입니다.
보유는 10년 했는데 실제 거주가 2년 미만이면, 거주 칸은 0%가 됩니다.
이 경우 80%표가 아니라 일반표(최대 30%)로 밀려납니다.
전세를 주고 본인은 살지 않았다면, 오래 보유했어도 80% 혜택을 못 받습니다.
언제 의미가 큰가 — 12억 초과 고가주택
1세대1주택은 양도가 12억까지 비과세라, 장특공은 12억을 넘는 고가주택의 초과분 과세에서 위력을 발휘합니다.
15억에 판 1세대1주택 (10년 보유+거주) → 12억까지 비과세, 3억 초과분만 과세 → 그 과세 대상 차익에서 장특공 80% 공제
80%를 빼고 나면 실제 낼 양도세가 크게 줄어듭니다. '오래, 그리고 실제로 살았느냐'가 세금을 가릅니다.
주의할 점
- 비과세 요건(2년 보유·거주)을 못 채우면 80%표 자체가 적용되지 않습니다.
- 다주택 중과 대상이면 장특공이 아예 배제되는 경우가 있습니다.
- 보유·거주 기간은 연 단위로 올림 없이 실제 기간으로 계산합니다.
보유 중엔 재산세부터 확인해 보세요
파는 시점의 양도세와 별개로, 보유하는 동안엔 매년 재산세를 냅니다.
https://gyesangiapp.com/property-tax/
정리
일반 부동산 보유 3년~ 연 2%, 최대 30%(15년) 1세대1주택 보유 연 4% + 거주 연 4%, 최대 80%(각 10년) 거주 함정 거주 2년 미만이면 거주 칸 0% → 일반표로 효과 큰 곳 12억 초과 고가주택의 초과분 과세 전제 비과세 요건(2년 보유·거주) 충족 다주택 중과 대상이면 장특공 배제 가능
주택 수·조정지역·거주 여부에 따라 실제 공제와 세액이 크게 달라집니다. 큰 금액이라면 세무사와 상의하시고, 국세청 상담센터(126)에서 확인하시기 바랍니다.
근거
| 조문 | 내용 |
|---|---|
| 소득세법 제95조 | 양도소득금액·장기보유특별공제 |
| 소득세법 제89조 | 1세대1주택 비과세 |
| 소득세법 제104조 | 다주택 중과세율 |